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2015年银行从业资格考试《个人贷款》考点(上)

作者: 管理员 时间:2015-05-15       来源:     点击量:
摘要:2015年银行从业资格考试《个人贷款》考点(上)

第一章 个人贷款概述

考点1.1 个人贷款的概念和意义(P1-P2)

1.个人贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。与公司贷款相区别的特征:合同关系主体双方是银行和自然人。

2.个人贷款的意义:微观和宏观两方面

(1)对金融机构而言:新的收入来源;分散风险

(2)对宏观经济而言:融资作用;催化促进消费市场繁荣;扩大内需,促进国民经济发展作用;促进金融业繁荣作用。

考点1.2 个人贷款的特征(P2-P3)

1.贷款品种多、用途广:消费类贷款、经营性贷款、自营性个人贷款、委托性个人贷款等;

2.贷款便利:可以通过营业网点的个人贷款中心、网上银行、金融超市等方式;

3.还款方式灵活:等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法;

4.低资本消耗:个人贷款风险权重由100%下调至75%,住房抵押贷款的一套房风险权重为45%、二套房风险权重为60%。

考点1.3 个人贷款的发展历程(P3-P5)

1.住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展;20 世纪80 年代中期,推进城市住宅商品化,首个开办个人住房贷款业务的是中国建设银行;

2.国内消费需求的增长推动了个人消费贷款的蓬勃发展;

3.商业银行股份制改革推动了个人贷款业务的规范发展;2010 年2 月12 日,中国银监会颁布了《个人贷款管理暂行办法》。这是我国出台的第一部个人贷款管理的法规。

考点1.4 个人贷款产品按产品用途分类(P5)

1.个人消费类贷款:指银行向申请购买“合理用途的消费品或服务”的借款人发放的个人贷款,具体来说,是银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务,用途主要有购买个人住房、汽车,一般助学贷款等;包括:①个人住房贷款;②个人汽车贷款;③个人教育贷款;④个人住房装修贷款;⑤个人耐用消费品贷款;⑥个人旅游消费贷款;⑦个人医疗贷款。

2.个人经营类贷款:指银行向从事合法生产经营的自然人发放的,用于定向购买商用房以及用于满足个人控制的企业(包括个体工商户)生产经营流动资金需求和其他合理资金需求的贷款。包括:①个人商用房贷款;②个人经营贷款;

③农户贷款;【农户是指长期居住在乡镇和城关镇所辖行政村的住户、国有农场的职工和农村个体工商户】④下岗失业小额担保贷款。

考点1.5 个人消费类贷款(P5-P7)

1.个人住房贷款:指向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款;

包括:①自营性个人住房贷款;

②公积金个人住房贷款;【不以营利为目的,“低进低出”利率政策,较强的政策性,贷款额度受限,因此为政策性个人住房贷款】

③个人住房组合贷款:综合以上两种。

2.个人汽车贷款:所购车辆按用途分为自用车和商用车;所购车辆按注册登记情况可以划分为新车和二手车。

3.个人教育贷款:是银行向在读学生或其直系亲属、法定监护人发放的用于满足其就学资金需求的贷款;根据贷款性质的不同分为:国家助学贷款;【原则:“财政贴息、风险补偿、信用发放、专款专用和按期偿还”】商业助学贷款;【原则:“部分自筹,有效担保,专款专用和按期偿还”】

4.个人住房装修贷款:向自然人发放的、用于装修自用住房的人民币担保贷款。

5.个人耐用消费品贷款:耐用消费是指价值较大、使用寿命相对较长的家用商品,除汽车、房屋以外,包括家用电器、电脑、家具、健身器材和乐器等。通常的形式:银行与特约商户合作开展,借款人需要在银行指定的商户处购买特定商品。来源233网校

6.个人旅游消费贷款:用于借款人个人及其家庭成员(包括借款申请人的配偶、子女及其父母)参加银行认可的各类旅行社(公司)组织的国内、外旅游所需费用的贷款。

7.个人医疗贷款:用于解决贷款人个人及其配偶或直系亲属伤病就医时资金短缺问题的贷款。

考点1.6 按担保方式分类(P8-P9)

1.个人抵押贷款:借款人不履行还款义务时,贷款银行有权依法以该财产折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。《担保法》规定可以抵押的财产:?抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;

③抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;

④抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;

⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

⑥依法可以抵押的其他财产。

2.个人质押贷款:

《物权法》的规定可作为个人质押贷款的质物主要有:汇票、支票、本票; ②债券、存款单;

③仓单、提单; ④可以转让的基金份额、股权;

⑤可以转让的注册商标专用权、专利权、着作权等知识产权中的财产权;

⑥应收账款; ⑦法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

3.个人信用贷款:个人信用贷款是银行向自然人发放的无须提供任何担保的贷款。【信用等级越高,信用额度越大,反之越小】

4.个人保证贷款:指银行以银行认可的,具有代位清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向自然人发放的贷款。【手续简便、办理时间短、环节少】

考点1.7 个人贷款产品的要素(P9-P14)

1.贷款对象:个人贷款的对象仅限于自然人【具有完全民事行为能力的自然人】,而不包括法人。

第二章个人贷款营销

考点2.1 市场环境分析(P15-P19)

银行在进行营销决策之前,应先对客户需求、竞争对手实力和金融市场变化趋势等内外部市场环境进行充分调查分析。

1.分析的意义:①有利于把握宏观形势;②有利于掌握微观情况;③有利于发现商业机会;④有利于规避市场风险;⑤有利于把握行业发展趋势。

2.分析的主要任务:①分析购买行为;②进行市场细分;③选择目标市场;④实行市场定位。

【在此基础上还应做到四化:经常化;系统化;科学化;制度化】

3.分析的内容:

外部环境:

①宏观环境;【经济与技术环境、政治与法律环境、社会、人口与文化环境】

②微观环境;【信贷资金的供求状况、客户的信贷需求和信贷动机、银行同业竞争对手的实力与策略】

内部环境:

①银行内部资源分析;【人力资源、资讯资源、市场营销部分的能力、经营绩效、研究开发】

②银行自身实力分析;【银行的业务能力、银行的市场地位(市场占有率来反映)、银行的市场声誉、银行的财务实力、政府对银行的特殊政策、银行领导人的能力】

4.分析的基本方法:主要采用SWOT 分析方法对其内外部环境进行综合分析。

【S(Strength)表示优势,W(Weak)表示劣势,O(Opportunity)表示机遇,T(Threat)表示威胁】

考点2.2 市场细分(P19-P22)

1.定义:就是营销者通过市场调研,根据整体市场上顾客需求的差异性,以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据,把某一产品的市场整体划分为若干个消费者群的市场分类过程。

2.作用: ①有利于选择目标市场和制定营销策略;

②有利于发掘市场机会,开拓新市场,更好地满足不同客户对金融产品的需求;

③有利于集中人力、物力投入目标市场,提高银行的经济效益。

3.原则:①可衡量性原则【市场细分的基础】;②可进入性原则;③差异性原则;④经济性原则。

标准:主要有人口因素、地理因素【通常采用的方法】、心理因素、行为因素和利益因素等。

策略:①集中策略;②差异性策略。

考点2.3 市场选择和定位(P22-P27)

1.市场选择的意义:

①充分发挥优势并实现其经营目标和战略;

②加倍发挥其强于竞争对手的地方,从而获得最大回报并将优势保持下去;

③构成银行营销风险管理策略的一部分;

④充分利用它的资源,将时间、金钱和精力投入到更有战略意义的客户群上;

⑤针对外部环境做出反应,例如,充分利用竞争者的进入障碍。

2.市场选择的标准:①符合银行的目标和能力;②有一定的规模和发展潜力;③细分市场结构的吸引力。

3.银行市场定位定位的原则:①发挥优势;②围绕目标;③突出特色【汽车银行、口岸银行、女子特色银行】

4.市场定位步骤:①识别重要属性;②制定定位图;③定位选择【主导式定位(市场占有极大的份额)、追随式定位(刚开始营业或刚进入市场,资产规模中等,分支机构不多)、补缺式定位(规模小、集中营销)】④执行定位

5.银行市场定位策略:

客户定位策略【目前各家银行使用较多的一种定位】、产品定位策略、形象定位策略【整体定位】、利益定位策略、竞争定位策略、联盟定位策略。

考点2.4 个人贷款客户定位(P28-P30)

个人贷款客户定位是产品营销的需要,也是风险控制的需要。【主要包括合作单位定位和贷款客户定位两部分内容】

1.合作单位定位

①个人住房贷款合作单位定位:对于一手个人住房贷款,商业银行最主要的合作单位是房地产开发商;对于二手个人住房贷款,商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司,是贷款产品的代理人与被代理人的关系。

②其他个人贷款合作单位:与经销商合作

2.贷款客户定位:个人贷款客户至少应满足的基本条件:

①具有完全民事行为能力的自然人,18(含)-65周岁(含);②具有合法有效的身份证明;

③遵纪守法,没有违法行为,具有良好的信用记录和还款意愿,在个人征信系统或其他系统中无任何违约记录;

④具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

⑤具有还款意愿;⑥要贷款具有真实的使用用途。

考点2.5 个人贷款营销渠道(P30-P35)

1.合作机构营销【银行最重要的营销渠道】

(1)个人住房贷款合作机构营销:一手房与房地产开放商合作,二手房与房地产经纪公司合作;

(2)其他个人贷款合作机构营销:与经销商合作。

2.网店机构营销【银行展示品牌形象的载体】

(1)分类:全方位营销渠道;专业性营销渠道;高端化营销渠道;零售型营销渠道;

(2)“直客式”个人贷款:就是利用银行网点和理财中心作为销售和服务的主渠道,银行客户经理按照“了解你的客户,做熟悉客户”的原则,直接营销客户,受理客户贷款需求。直接接触银行,免去中间诸多收费环节,特点在于买房时享受一次性付款的优惠,担保方式更灵活。

【个人贷款业务发展的助推器,提升竞争力的重要手段】

3.电子银行营销

(1)特征:电子虚拟服务方式;运行环境开放;模糊的业务时空界限;业务实时处理,服务效率高;运营成本低,降低了银行成本;严密的安全系统,保证交易安全。

(2)功能:信息服务功能;展示与查询功能;综合业务功能。

(3)途径:①建立形象统一、功能齐全的商业银行网站;②利用搜索引擎扩大银行网站的知名度;

第三章 个人贷款管理

考点3.1 个人贷款管理原则(P46-P48)

1.全流程贷款管理原则:推动由粗放化向精细化转变,有助于改善个人贷款的质量,提高贷款风险管理的有效性;强调将有效的信贷风险管理行为贯穿到贷款生命周期中的每一个环节。

2.诚信申贷原则:①借款人诚实守信,提供材料真实、完整、有效;②借款人应证明其信用记录良好、贷款用途和还款来源明确合法等;

3.协议承诺原则:通过强调合同完备性、承诺的法律化乃至管理的系统化,弥补过去贷款合同的不足,一方面让贷款人清晰规定自己的权利义务,另一方面依靠法律来约束客户的行为。一旦违约事项发生,能够切实保护贷款人的权益。

4.审贷分离原则:将贷款审批与贷款发放作为两个独立的业务环节,分别进行管理和控制,以达到降低信贷业务操作风险的目的;【要义是贷款审批通过不等于放款】贷款人应设立独立的贷款发放部门或岗位,负责审核各项放款前提条件及确认贷款资金用途。

5.实贷实付原则:指根据借款人的有效贷款需求,主要通过贷款人受托支付的方式,将贷款资金支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。【关键是让借款人按照贷款合同的约定用途使用贷款资金,减少贷款挪用的风险】

6.贷后管理原则:监督贷款资金按用途使用;对借款人账户进行监控;强调借款合用的相关约定对贷后管理工作的指导性和约束性;明确贷款人按照监管要求进行贷后管理的法律责任。

考点3.2 贷款流程-贷款的受理与调查(P48-P53)

贷款流程包括包括贷款的受理与调查、审查与审批、签约与发放、支付管理和贷后管理五个环节。

1.贷款的受理:

贷前咨询方式:现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册等贷款的受理程序:

①接受申请:借款申请人以书面形式提出个人贷款申请及相关资料;

【申请应具备的条件:完全民事行为能力的中国公民或符合条件的境外自然人;贷款用途明确合法;申请数额、期限和币种合理;具备还款意愿和还款能力;信用状况良好等】

②初审:主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。

2.贷前调查:对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实,并形成调查评价意见。

①调查的方式:审核借款申请材料、与借款申请人面谈、实地调查;

②调查的内容:材料一致性;申请人身份证明;信用情况;偿还能力证明【稳定工资收入证明(至少过去3个月工资单、银行卡存款对账单等);投资经营收入证明(验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等);财产情况证明(房产证、存单、股票、债券等)】;担保材料【抵押质押物的合法性、所有权、完整性、价值等】、贷款真实性。

③调查中注意的问题:材料准确有效齐全、个人资信和收入资料的真实有效性、居住稳定情况、资料无空白项。贷前调查完成后,贷前调查人应对调查结果进行整理、分析,提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议,并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见,连同申请资料等一并送交贷款审核人员进行贷款审核。

考点3.3 贷款流程-贷款的审查与审批(P53-P55)

1.贷款的审查:对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查,重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵押比率、风险程度等。贷款风险评价应以分析借款人现金收入为基础,采取定量和定性分析方法,全面、动态地进行贷款审查和风险评估。

2.贷款审批:贷款人应该根据审慎性原则,实行审贷分离和授权审批,确保审批人员按照授权独立审批贷款;

审批流程:

组织报批材料;审批;【从银行利益出发审查每笔业务的合规性、可行性及经济性】

提出审批意见;【单人审批直接在审批表上签署意见;双人审批的,先是专职审批人签署,后是审批牵头人签署;意见有同意、否决两种】

审批意见落实;【未批准的告知并解释、存档;需补充的,补充后再审查;同意的通知借款人办理之后的流程】

审批中的注意事项;【符合制度;合规;合理;有授权;逐级审批】

审批的内容:借款人的资格条件;用途;金额、期限;材料完整性、合法性、有效性;贷前调查人的意见;风险防范措施的合规有效。

考点3.4 贷款流程-贷款的签约与发放(P55-P59)

1.贷款的签约流程:填写合同、审核合同、签订合同填写合同中注意的问题:统一格式、标准规范齐全正确清晰、空白栏需要填写或加盖印章、相关条款与审批一致;合同填写人与合同复核人不得是同一个人;

审核合同:合同完整性、准确性、合规性【文本规范、意见一致、条款齐全准确、文字表达清晰、主从合同附件齐全】复核后需合同填写人签字;

签订合同:签约前告知合同内容;

②借款人保证人为自然人的,当面核实签约人身份后当场签约,委托第三方办理的,对抵押物登记情况核实。委托他人代为签字,出具经公证的授权书。以保证方式担保的个人贷款,贷款人应由不少于两名信贷人员完成。对保证人为法人的,保证方签字人应其法定代人或其授权贷款人,授权代理人必须提供有效的书面授权文件;

③对采取抵押担保方式,要求抵押物共有人在合同文本上签字;

④签字后银行有权签字人审查后再签字盖章;

⑤银行可根据实际情况决定是否办理合同公证借款人、担保人因发生下列特殊事件而不能正常还款时,银行有权停止发放尚未使用的贷款和提前收回本息:

①借款人、保证人(自然人)死亡或宣告死亡而无继承人或遗赠人或宣告失踪而无财产代管人;

②借款人、担保人(自然人)破产、受刑事拘留、监禁,以致影响债务清偿的;

③担保人(非自然人)经营和财务状况发生重大不利变化或已经法律程序宣告破产,影响债务清偿或丧失了代为清偿债务的能力;

④对其他债务有违约行为或因其他债务的履行,影响贷款银行权利实现的。

2.贷款的发放:贷款人应加强对贷款的发放管理,遵循审贷与放贷分离的原则,设立独立部门。

①落实贷款发放条件:各类手续办完;采取委托扣划还款方式的借款人,确认其已在银行开立账户;对采取抵质押的贷款要落实手续;自然人为保证人的,落实保证的操作流程,对保证金有要求的,保证人要在银行存入一定期限的保证金。

②贷款划付:出账前审核【真实性、合法性、完整性】;开户放款【一次性、分次】;放款通知;其他人代为办理的,代理人持本人身份证、借款人身份证和借款人授权委托书到柜台办理。

考点3.5 贷款流程-贷款的支付管理(P59)

贷款资金支付的方式:贷款人受托支付【原则上应当采取的方式】和借款人自主支付。借款人自主支付的,在合同中事先约定,要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况。贷款人应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式,核查贷款支付是否符合约定用途。

有以下情形的可采取借款人自主支付:

①借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的;

②借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的;

③贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的;

④法律规定的其他情形。

考点3.6 贷款流程-贷款的贷后管理(P60-P68)

个人贷款的贷后管理包括贷后检查、合同变更、本息回收、贷款的风险分类与不良贷款的管理及贷款档案管理等工作,关系到信贷资产能否安全收回,是个人贷款工作的重要环节之一。

1.贷后检查:以借款人、抵(质)押物、担保保证人、担保物为对象,通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息,对影响贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析,并采取相应补救措施的过程。【包括对借款人的检查、对担保情况的检查、对抵押物的检查、对质押权利的检查。】

2.合同变更:基本规定、合同主体变更、借款期限调整【应具备的条件:贷款未到期、无欠息;无拖欠本金、本期本金已归还】、分期还款额的调整【提前还款的条件:提交申请书、未拖欠本金和其他费用、收违约金、归还当期本息】、还款方式变更、担保变更。

3.贷款的回收:贷后管理的最终目的即贷款本金的足额收回;

贷款支付方式:委托扣款和柜面还款两种方式;

贷款回收的原则:先收息、后收本,全部到期、利随本清。短期贷款到期1 周前,中长期贷款到期1 月前通知还款。

4.贷款风险分类:一般先进行定量分类,再进行定性分析。贷款风险分类应遵循不可拆分原则,即一笔贷款只能处于一种贷款形态,而不能同时处于多种贷款形态。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。

正常贷款:借款人一直能正常还本付息,不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素,或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。

关注贷款:借款人虽能还本付息,但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

次级贷款:借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息,需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。

可疑贷款:贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵(质)押物,预计贷款可能发生一定损失,但损失金额尚不能确定。

损失贷款:借款人无力偿还贷款;履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡,或依照《中华人民共和国民法通则》的规定,宣告失踪或死亡,以其财产或遗产清偿后,仍未能还清的贷款。不良贷款贷款包括五级分类中的后三类贷款,即次级、可疑和损失类贷款。银行要适时对不良贷款进行分析,建立不良个人贷款台账,落实不良贷款清收责任人,实时监测不良贷款回收情况。不良贷款抵押物的处置:与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分。

5.贷款档案管理:指个人贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程,保证贷款档案的安全、完整与有效利用。

考点3.7 信用风险识别与评估(P69-P73)

1.就潜在损失的程度,信用风险是首要的银行风险,少数重要客户的违约可能会给银行带来巨大损失,甚至导致支付危机。因此对面临的信用风险进行识别、评估才能在此基础上回避、缓释或保留吸收风险,是信用风险管理的关键环节。巴塞尔新资本协议第一支柱中,要求银行建立信用评级体系时使用信用评分模型和其他技术程序,作为评级的基础。

2.影响信用风险的因素:银行与客户之间信息不对称;市场价格波动;客户资信状况;宏观经济周期变化。【经济萧条时的债务回收率要比经济扩张期的回收率低1/4 至1/3,企业预期投资收益下降,个人消费能力下降,贷款需求下降,中长期贷款风险大】

3.个人客户信用风险评估衡量:专家判断法、模型分析法。

专家判断法是一种最古老的信用风险分析方法,是在长期信贷活动中形成的一种有效的信贷风险分析和管理制度。最重要的特征是:银行信贷的决策权有银行的信贷人员所掌握并做决定;因此信贷人员的专业知识、主观判断以及关键要素权重成为最重要的决策因素。“5C”要素分析法:道德品质Character【由过去的信用记录确定】、能力Capacity【财务状况的稳定性】、资本Capital【对于个人经营性贷款,资本往往是衡量财务状况的决定性因素】、担保Collateral、环境Condition【社会经济发展的一般趋势和商业周期】

“5P”要素:个人因素Personal Factor;资金用途因素Purpose Factor;还款来源因素Payment Factor;债权保障因素Protection Factor;前景因素Perspective Factor。

专家判断法不足:需要的专业分析人员越来越多;实施效果不稳定;难以确定共同遵循的标准,造成主观性、随意性、不一致性。

4.信用评分模型:是消费信贷管理中先进的技术手段,是最核心的管理技术之一。被广泛应用在信用卡生命周期管理、购车贷款管理、住房贷款管理等领域。

5.个人客户统一授信管理的原则:统一管理、全面测算原则、分类控制原则、动态管理原则。

考点3.8 风险缓释、控制和监控(P73-P83)

1.催收管理涉及的产品:个人消费类贷款、个人投资经营类贷款、个人质押类贷款、其他个人贷款及信用卡应收账款;催收管理的手段:电子批量催收、人工催收、处理抵质押品、以物抵债、法律催收;催收流程:早期催收、中期催收、不良贷款催收;外包催收可能出现的风险:声誉风险、信息泄露风险、道德风险;

2.外部合作机构:为贷款提供担保、中介服务、专业咨询或其他合作关系的业务第三方;可分为担保类合作方、公信类合作方、中介服务类合作方三类;

3.资产证券化的影响:

①改变了商业银行提供流动性的方式;

②使货币政策对实体经济的影响方式和程度发生了很大改变;

③提高了银行向各类借款人提供信用的意愿;

④信贷资产二级市场的发展,推动了一级市场的迅速发展,并使银行的信贷标准发生了改变;

⑤改变了风险的传递模式,失去监管的证券化成为了金融风险扩散的直接工具。

4.客户风险监控的管理原则:差别管理、动态管理、重点关注;

5.不良贷款拨备覆盖率指标是准备金占不良贷款余额的比例,反映了商业银行对贷款损失的弥补能力和对贷款风险的防范能力。

考点3.9 共同风险及控制措施(P84-P88)

1.借款人的风险:还款能力与还款意愿;环境影响;行为风险;欺诈风险。

管理措施:多方面综合考察信用等级,还款能力;证明收入真实性;身份真实性及在银行的记录;面谈和访谈;电话核查、上门家访等方式的贷前信息核查和贷后回访。

2.抵押物风险:抵押权利无效;抵押物权利瑕疵;抵押物价值下降;抵押物处置风险;法律法规风险。

管理措施:确保真实性、合法性和安全性;合理评估价值;确保抵押合同的有效性;确保银行抵押权利有效性。

3.合作机构风险:信用状况;偿债能力;管理水平;业界声誉。

管理措施:加强贷前检查,切实核查合作机构的资信状况【坚持实地调査原则,严格审査合作机构的信用记录、偿债能力、管理水平、业界声誉、履行责任的意愿和能力】;严格控制合作担保机构的准入,动态监控其经营管理情况、资金实力和担保能力,及时调整其担保额度;对由专业担保机构担保的贷款,要实时监控担保方保持足额的保证金;对于履约保证保险,要严格按照有关规定与保险公司签订合作协议,避免事后因为协议漏洞造成贷款损失。

4.操作风险:由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险,包括法律风险。但不包括策略风险和声誉风险。

第四章 个人住房贷款

考点4.1 概念、分类、特点、发展历程((P89-P91)

个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

1.按照资金来源划分:自营性个人住房贷款、个人住房组合贷款、公积金个人住房贷款【不以营利为目的,“低进低出”利率政策,较强的政策性,贷款额度受限,因此为政策性个人住房贷款】

按住房交易形态划分:新建房个人住房贷款、个人二手房住房贷款。

按贷款利率的确定方式划分:固定利率贷款、浮动利率贷款。

2.特征:贷款期限长【10-20 年,最长30 年,绝大多数采取分期还本付息方法】、大多以抵押为前提建立的借贷关系、风险具有系统性特点。

3.20 世纪80 年代中期,首批住房体制改革的试点城市烟台、蚌埠;中国建设银行最早开办住房贷款业务的国有商业银行;个人住房贷款是我国最早开办的、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款真正快速发展的标志是1998 年《个人住房贷款管理办法》的颁布。

考点4.2 个人住房贷款的要素((P92-P94)

1.贷款对象:具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;

其他要求:①合法有效的身份或居留证明;②稳定的经济收入,信用状况良好,有偿还贷款本息的能力;③合法有效的购买住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料;④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押,或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;⑤其他。

2.贷款利率:个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7 倍,第二套贷款利率不低于基准利率的1.1 倍;

3.贷款期限:根据实际情况而定,最长30 年;二手房贷款期限不超过所购住房的剩余的土地使用权期限;男性自然人的还款期限不超过65 岁,女性自然人的还款年限不超过60 岁,特殊情况再加5 岁。

4.还款方式:等额本息还款法和等额本金还款法最常用,只能用一种。

5.担保方式:抵押【为主】、质押、保证三种担保方式;未实现抵押登记前,普遍采用抵押加阶段性保证的方式,保证人是所购住房的开发商或售房单位。

6.贷款额度:贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,可提高。

考点4.3 受理与调查((P94-P100)

1.贷款申请材料:合法有效的身份证件、还款能力证明、购房合同、抵押担保保证担保的证明、首付款证明。

2.贷前调查:

①开发商及楼盘项目调查:开发商资信审查【资质审查、资信等级或信用程度、法人营业执照、税务登记证明、会计报表、债权债务及为其他人提供担保的情况、企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力】

②项目本身审查【项目资料完整性、真实性、有效性,项目合法性(开发和销售的合法性),项目工程进度审查,项目资金到位情况审查】

③项目实地考察;④撰写调查报告。

3.对借款人的调查;

(1)调查的方式要求:审查借款申请材料、面谈借款申请人【住房贷款月还款额与月收入之比应在50%以下,月所有债务支出与月收入之比应在55%以下】

(2)调查的内容:审核首付款证明【开发商开出的发票或收据、银行进账单】、审核购房合同或协议、审核担保材料、审核贷款真实性。

考点4.4 贷款的其他流程((P100-P102)

1.审查与审批:合规性、完整性、真实性审查。

2.签约与发放;

3.贷款的发放:重点确认借款人首付款是否已全额支付到位以及借款人所购房屋为新建房的,确认项目工程进度符合人民银行规定的放款条件。

4.支付管理:受托支付和借款人自主支付。

5.贷后管理:贷后检查、合同变更【新合同借款利率按原合同约定执行】、贷款的回收、贷款风险分类和不良贷款的管理、贷款档案管理。